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Cómo elaborar un presupuesto de construcción
En Grupo Sapcon nos interesa que nuestros usuarios conozcan un poco de todo en nuestro blog, es por eso, que en este articulo hablaremos sobre como elaborar un presupuesto de construcción.
Existen dos tipos de presupuestos de construcción: los de proyecto de obra (realizados por el proyectista, ya sea arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) y los que elabora una empresa para hacer una oferta a un cliente. En concepto, los dos son lo mismo, tienen los mismos elementos, pero cada uno de ellos centra sus esfuerzos en un apartado concreto, pues de ello depende el beneficio o la ruina de su empresa. Si quieres aprender a elaborar un presupuesto de proyecto de obra, sigue leyendo.
Los presupuestos se pueden hacer con diversos programas informáticos, desde una simple hoja de Excel hasta programas comerciales especializados como Presto, Arquímedes, etc. Es aconsejable tener una base de datos de precios de la construcción actualizada para basarse en ella a la hora de establecer los precios.
¿Qué es un presupuesto de construcción?
Un presupuesto de construcción es un documento cuyo objetivo final es establecer un valor final para la realización de una obra de construcción. Este presupuesto se suele dividir en varios capítulos, para diferenciar las diferentes partes que componen la obra. Estos capítulos se corresponden con las diferentes partes de la obra: demoliciones, cimentación, estructura, albañilería, cubierta, fachada, instalaciones, etc.
Para presupuestar cada capítulo de la obra, el procedimiento consiste en establecer una descripción de cada elemento que se está presupuestando y establecer la cantidad de ese elemento que se va a colocar, es decir, la medición.
¿Cómo hacer un presupuesto de obra completo?
1. Las mediciones
Este documento establece todos los elementos que se van a construir o colocar en la obra, distribuidos en capítulos.
- Primero se describe la unidad de obra: en qué consiste, qué incluye exactamente, en qué unidades se mide, y todos los datos que consideremos importante aportar para que no haya dudas a la hora de presupuestar.
- Posteriormente se establecen las mediciones en sí mismas, es decir, las unidades (en metros cuadrados, metros cúbicos, kilogramos, etc.) reales que se van a colocar de cada elemento. Cuando existe un proyecto, estas mediciones se establecen en función del proyecto. Cuando realiza el presupuesto la empresa constructora, en principio aceptará las unidades del proyecto, pero si en la obra se construyen más o menos unidades de ese elemento se cobrará la medida realmente ejecutada.
Si no existiese proyecto de obra, la empresa constructora tiene que elaborar sus propias mediciones basándose en los fundamentos que crea convenientes: levantando un croquis, midiendo in situ en el caso de reformas o rehabilitaciones, por las referencias del cliente, etc.
- La manera habitual de presupuestar es por unidades de obra o partidas de obra, que consiste en presupuestar elementos que se pueden medir antes y después de la obra, como pueden ser metros cuadrados de tabique de ladrillo, metros lineales de barandilla, metros cúbicos de hormigón, etc.
- La otra manera de presupuestar es por precios unitarios, que diferencia todos los elementos diferentes de una partida, incluida la mano de obra. En este caso, las mediciones consisten en establecer las horas de trabajo de cada trabajador y todas las unidades posibles, por ejemplo, los medios auxiliares, los kilogramos de mortero necesarios para colocar los ladrillos, los tornillos necesarios, las horas de grúa necesarias para la colocación del hormigón, etc.
Este tipo de elementos no se pueden medir y solo sería razonable para obras muy pequeñas (por ejemplo, arreglar una cisterna, cambiar un enchufe, arreglar una persiana, etc.) en las que no hay un presupuesto previo y se trabaja sobre la marcha. En este caso sí que tendría sentido separar las horas de trabajo del operario y el material empleado, porque sí que se podría medir con precisión. Ahora bien, para esto no hace falta un presupuesto previo y mucho menos un proyecto.
2. El cuadro de descompuestos
Este documento establece las mismas partidas descritas en las mediciones, pero descompuestas en los precios unitarios explicados anteriormente. Al menos ha de haber siempre 3 precios unitarios diferentes: la mano de obra (generalmente medida en horas de trabajo), el material a utilizar (en metros cuadrados, metros cúbicos, kilogramos, etc.) y los costes indirectos (generalmente un 3% del resto de elementos).
El cuadro de descompuestos solo se realiza, obligatoriamente, en obras públicas. En obras privadas no es obligatorio y no se suele hacer. El cuadro de descompuestos sirve para confeccionar partidas de obra complejas y conocer su valor real, estimando los elementos que la componen. De hecho, aunque en obras privadas no se realice, la empresa constructora debería conocer el precio de cada descompuesto si quiere ofrecer un precio adecuado para cada partida.
3. El cuadro de precios auxiliares
Este documento desarrolla los precios unitarios de ciertos elementos que no se colocan en la obra ni consisten en mano de obra, pero sí que son necesarios para construir dicha obra. Es el caso de las horas de funcionamiento de la hormigonera, las horas de funcionamiento de la grúa, los metros cúbicos de mortero, las horas de funcionamiento de los camiones que intervienen en la obra, etc.
Este documento solo es obligatorio en obras oficiales en ciertos casos. Habitualmente no se suele hacer.
4. Resumen de presupuesto
Este documento resume el precio final de todos los capítulos de la obra. Además, los suma todos y establece el PEM (Presupuesto de Ejecución Material), que es un precio teórico que sirve habitualmente para pagar los impuestos en el ayuntamiento.
Para obtener el Presupuesto de Contrata (el valor final que te cobraría la empresa constructora) hay que añadir al PEM los Gastos Generales (normalmente un 13%) y el Beneficio Industrial (normalmente el 6%). Por último, habrá que añadir el IVA al resultado final, que puede ser del 10% en ciertos casos (por ejemplo, en viviendas de autopromoción) o del 21% (en general).
¿Cómo hacer un presupuesto de obras de construcción?
Como ya hemos dicho, no es lo mismo hacer un presupuesto de proyecto que un presupuesto comercial. Tampoco es lo mismo hacer un presupuesto para la administración que un presupuesto de obra privada. Por ello, explicaremos a continuación cuáles son los aspectos más importantes en cada uno de los casos.
Presupuesto de proyecto para la administración: En este caso hay que cuidar todos los aspectos del presupuesto y realizarlos con mucha precisión. Es muy importante que la descripción de cada partida sea muy precisa, pues no se pueden indicar marcas comerciales concretas, sino describir sus características. El precio de cada partida ha de ser el precio de mercado real. Así mismo, el precio de los descompuestos ha de ser lo más preciso posible.
Presupuesto de proyecto para una obra privada: En este caso, como ya hemos dicho, no es necesario realizar el cuadro de precios descompuestos ni auxiliares. Con respecto a los precios exactos de cada partida, aunque son importantes a nivel informativo para llevar un control del gasto, no son contractuales. El precio real será siempre el que nos ofrezca el constructor.
Por tanto, nuestros máximos esfuerzos deberán dirigirse, por un lado, a la descripción correcta y detallada de cada partida de obra, y por el otro lado, a las mediciones de cada unidad de obra del proyecto.
Presupuesto de una empresa constructora para un cliente privado: Si somos una empresa constructora o cualquier agente que quiera ofrecer un presupuesto de obra a un cliente (un contratista, un constructor, un instalador, etc.), normalmente nos basaremos en un proyecto previamente realizado por un técnico. En este caso, lo primero y más conveniente es que intentemos analizar el proyecto someramente.
- Si es una rehabilitación o una reforma, es conveniente que visitemos la edificación si es posible. Con respecto al presupuesto de proyecto, podemos asumir que las mediciones del proyecto son las correctas. Con respecto a la descripción de cada partida, en principio también podemos asumir las mismas que las de proyecto, aunque podremos especificar algo más algunas características, marcas o modelos que vayamos a utilizar para ofrecer un plus de calidad.
- Es aconsejable comprobar si las partidas descritas son suficientes para la correcta ejecución de la obra o si, a nuestro criterio, hace falta alguna más, que podremos añadir al presupuesto como un plus.
- Lo más importante, en todo caso, es establecer cuidadosamente el precio de cada partida, para lo que tendremos que analizar con mucho cuidado que elementos incluye, que mano de obra necesitaremos, que medios auxiliares nos harán falta, etc. En este caso, la experiencia de cada empresa será el mejor referente que podamos utilizar.
- También es importante, en este caso, cuidar la presentación del documento que entreguemos. Una vez que entreguemos el presupuesto, este será nuestro vínculo con el cliente y será analizado con detenimiento, por lo que si tiene una presentación clara y agradable, puede ser más atractivo aunque no sea el más barato.
- Presupuesto de una empresa constructora para una licitación pública: Las licitaciones públicas se realizan para proyectos de la administración. Suelen partir de un valor base, el del presupuesto de proyecto, sobre el que se podrá, o no, hacer una rebaja. Aunque pueden influir otros factores diferentes, suele pesar más que el precio sea el más bajo posible.
- Por tanto, si el presupuesto de proyecto está bien hecho, lo único que tendremos que analizar es cuanta rebaja podemos hacer si queremos tener alguna ganancia. Lo ideal sería analizar el proyecto exhaustivamente y comprobar cada partida una por una, pero el sistema de licitación pública no suele incitar a ello, puesto que conllevaría un gran trabajo para una probabilidad pequeña de que nos adjudiquen la obra (debido a que en cada licitación se suelen presentar varias empresas).
El presupuesto de obras de construcción
La realización de un presupuesto de construcción es una labor tediosa, pero muy importante, ya que juega con el dinero de profesionales y de clientes. Existen partes del proyecto que, probablemente, no vaya a leer casi nadie nunca. Pero el presupuesto va a ser leído detenidamente por varios profesionales y va a ser escudriñado palabra por palabra, tanto antes como durante la obra.
Por eso, merece la pena realizarlo con el mayor cariño posible, lo que nos garantizará una obra mucho más relajada en la que nos podremos centrar en la buena ejecución de nuestro proyecto.
https://www.certicalia.com/blog/como-elaborar-presupuesto-construccion
